Thị trường căn hộ
Cập nhật 09:17 | 05/08/2016
I. Thị Trường Căn Hộ
Triển vọng về thị trường căn hộ tiếp tục được đánh giá tốt, và ấm lên trong những quý vừa qua. Lượng giao dịch tăng tiếp tục tăng cao trong khoảng 1 năm trở lại. Đặc biệt, lượng căn hộ giao dịch quý 2/2015 tại TP.HCM tăng gấp đôi so với quý 2/2014. Đây là lượng giao dịch cao nhất tại TP.HCM trong 4 năm qua. Theo đánh giá chung của nhiều chủ đầu tư bất động sản, nhiều chính sách mới trong Luật Nhà ở và Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ 1/7 mới đây sẽ “kéo” người mua nhà quay lại thị trường. Cùng với người mua nhà ở có nhu cầu thực, hiện nay số nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường đang tăng lên, điều này đã góp phần “làm nóng” thị trường.
1. Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh:
Về nguồn cung: Tính đến quý 2/2015, 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu chào bán mới khoảng 9.700 căn hộ, tăng 138% theo năm. Nguồn cung mới từ phân khúc trung và cao cấp tăng mạnh. Giai đoạn 2015 – 2017, dự kiến thị trường sẽ tiếp nhận khoảng 70.100 căn hộ từ 102 dự án tương lai cũng như hiện hữu, quận 9 là nguồn cung trọng điểm.
Về lượng cầu: số lượng căn hộ bán đạt mức cao với 5000 căn trong quý 2/2015. Quận 2 và quận Bình Thạnh dẫn đầu thị phần.
Về giá: Giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng với mức tăng theo quý mạnh hơn. Trong quý 1/2015, nhiều dự án có mức tăng giá lên đến 5-6%. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng trên diện rộng, với số căn hộ có giá tăng chiếm đến hơn 75% tổng cung thứ cấp.
2. Thị trường căn hộ tại TP. Hà Nội
Về nguồn cung: Tính đến quý 2/2015, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội khoảng 121.400 căn từ 199 dự án đã bán hết và 82 dự án đang mở bán. Lượng căn hộ mở bán mới trong quý 2/2015, đạt hơn 6.100 căn, giảm so với 7.700 căn được bán vào quý 1. Các phân khúc giá thấp vẫn chiếm lĩnh thị trường nhưng thị phần các căn hộ này đã suy giảm so với hai năm trước. Lượng hoàn thành trong 3 quý tới dự báo đạt hơn 21.000 căn, với 80% trong số đó đã được mở bán vào năm 2012 hoặc sớm hơn.
Về lượng cầu: Lượng bán vào quý 1/2015 tăng 30% so với quý 4/2014, đạt 5.800 căn – gần 50% lượng bán của cả năm 2014. Đến quý 2/2015, lượng bán hơn 4.600 căn, giảm 18% theo quý. Xu hướng mua/bán sỉ căn hộ tăng đáng kể. Tỷ lệ bán thành công trong các đợt mở bán mới tại quý 1/2015 đạt 72%, cao hơn con số 65% trong quý 4/2014 và tỷ lệ 58% cho cả năm 2014.
Về giá: Trong quý 1/2015, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, với mức tăng mạnh nhất thuộc về phân khúc trung cấp, tăng 2,2% so với quý 4/2014. Trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục đà tăng từ quý 2/2014, với mức tăng trong quý 1/2015 cao hơn đáng kể so với quý trước, đạt 1,7%. Giá giảm ở các dự án đã đi vào hoạt động từ lâu, xuất phát từ sự cạnh tranh của các dự án mới hoàn thiện trên thị trường sơ cấp, với nhiều chiết khấu và phương thức thanh toán ưu đãi hơn.
II. Người Mua Căn Hộ
1. Quá trình mua căn hộ
a) Khám phá
Bước khám phá hay định hình nhu cầu, kéo dài khoảng 15 – 24 tháng, bắt đầu từ khi người mua lần đầu tiên nghĩ về việc mua một căn hộ. Nhu cầu mua có thể xuất phát từ mong muốn cá nhân như không gian sống yên tĩnh hơn, diện tích rộng hơn hoặc từ một sự kiện cuộc sống như thay đổi nơi làm việc, có con hoặc về hưu. Đây là giai đoạn người mua nhận biết về những lựa chọn sẵn có, những lựa chọn phù hợp và định hình nhu cầu của mình rõ ràng hơn.
Điều người mua suy nghĩ:
- Bây giờ có phải là thời điểm tốt để mua?
- Khu vực (địa lý) nào tôi nên xem xét?
- Loại căn hộ nào phù hợp với nhu cầu của tôi và tôi muốn mua?
- Tôi cần biết thông tin và xu hướng gì?
- Chưa muốn gặp đại lý.
Trước khi có Internet, giai đoạn định hình rất khó khăn, giới hạn và không hiệu quả do thiếu thông tin. Do đó, người mua thường liên lạc với đại lý trong giai đoạn này. Ngày nay, hơn 60% người mua sử dụng trang tìm kiếm như Google.com, truy cập hàng chục website để xem xét giá, vị trí, hình ảnh căn hộ và cảnh quan xung quanh. Giai đoạn này người mua nỗ lực tìm kiếm thông tin nhưng họ muốn tự tìm kiếm thay vì gặp gỡ đại lý.
b) Tìm kiếm online
Bước tìm kiếm online hay xác định khu vực và đại lý, kéo dài khoảng 3 – 7 tháng, bắt đầu khi người mua giảm đột ngột số lượng căn hộ tiềm năng và tìm kiếm thông tin chi tiết về môi trường xung quanh căn hộ như giao thông, trường học, đời sống dân cư,…và đặc tính căn hộ như diện tích, số lượng phòng.
Điều người mua suy nghĩ:
- Căn hộ nào tôi đủ điều kiện mua trong khu vực tôi muốn?
- Có những lựa chọn tài chính nào cho căn hộ này?
- Dân cư, trường học, bệnh viện,…quanh đây như thế nào?
Kết thúc giai đoạn này, người mua ra quyết định về khu vực và xác định rõ loại căn hộ nào họ muốn cùng với một danh sách ngắn với một vài lựa chọn. Họ có nhiều thông tin, động lực mua sắm mạnh mẽ và tiến hành liên hệ với đại lý để giúp đỡ họ đánh giá lựa chọn và thực hiện giao dịch.
c) Đánh giá
Bước đánh giá, kéo dài khoảng 1 – 3 tháng, bắt đầu từ khi người mua liên hệ với đại lý cho đến khi ra quyết định mua. Trong bước này, người mua muốn đi tham quan căn hộ cùng với đại lý, nhận biết rõ ràng các vấn đề liên quan như: sở hữu, tài chính, thủ tục, quá trình giao dịch, dịch vụ đi kèm.
Điều người mua nghĩ:
- Đại lý đã từng bán bao nhiêu căn hộ trước đây?
- Đại lý biết rõ khu vục quanh căn hộ như thế nào?
- Đại lý có những mối quan hệ để công việc diễn ra dễ dàng?
- Đại lý có những lời khuyên nào dựa trên số tiền và nhu cầu của tôi?
Kết thúc bước này thường kèm theo những lời hứa hẹn giao dịch. Những yếu tố ảnh hưởng đến chọn lựa đại lý giao dịch gồm: ấn tượng; trung thực và đáng tin; hiểu biết về khu vực xung quanh; danh tiếng.
d) Giao dịch
Quá trình người mua thương lượng, nhận lời khuyên, hướng dẫn và thực hiện giao dịch với đại lý, khoảng 20 – 30 ngày. Trong bước này, người mua vẫn tích cực tìm kiếm thông tin về căn hộ, đặc biệt là xem xét/so sánh giá qua Internet.
Điều người mua nghĩ:
- Quá trình giao dịch như thế nào? Có những điểm quan trọng gì?
- Chúng tôi phải và nên trả tất cả bao nhiêu cho căn hộ này?
- Có người mua nào khác đang muốn mua căn hộ này?
- Liệu có gì bất trắc không? Tôi có mất tiền đặt cọc?
- Bao lâu sau khi giao dịch tôi có thể chuyển đến?
2. Vai trò của Internet
Theo khảo sát người tiêu dùng trực tuyến Việt Nam, từ dưới 44 tuổi, của Google 2015, Internet đóng vai trò sau trong các giai đoạn mua (và thuê) bất động sản:
So với các sản phẩm khác, nhận biết của người mua về sản phẩm bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi trải nghiệm quá khứ hơn nhưng bị ảnh hưởng rất mạnh từ quảng cáo và kết quả từ quá trình nghiên cứu. Trong buổi đầu, người mua sử dụng Internet để tìm kiếm ý tưởng mua (19% người mua online), thường là để giải quyết một nhu cầu nào đó. Ví dụ: xem xét khu vực địa lý, các dự án hiện tại và tương lai,...Sau khi định hình rõ ràng nhu cầu và tìm thấy những giải pháp phù hợp với nhu cầu của mình, người mua tiến hành xem xét bất động sản sâu hơn, đồng thời, khám phá các bất động sản liên quan (47%). Trong giai đoạn đánh giá, Internet được sử dụng để so sánh các lựa chọn với nhau (40%), như so sánh tính năng sản phẩm, giá, chính sách đi kèm,…tìm kiếm bài đánh giá, quan điểm hay lời khuyên từ người dùng khác (52%) và chuẩn bị thực hiện giao dịch (79%) như tìm kiếm địa điểm/chỉ đường, thông tin liên hệ…Nhu cầu nghiên cứu kéo dài đến sát lúc giao dịch. Có đến 21% người mua tiếp tục nghiên cứu bất động sản chỉ vài giờ trước khi mua. Đa phần (76%) người mua nghiên cứu online trước khi mua, nguồn thông tin phổ biến là trang tìm kiếm (74%), mạng xã hội (36%), website đại lý/nhà môi giới (33%) và phần lớn (57%) giao dịch offline được bắt đầu từ Internet. Tại giai đoạn giao dịch, có khoảng 17% người giao dịch qua Internet. Sau khi mua, đến 40% người mua chia sẽ trải nghiệm qua qua mạng xã hội và 23% đưa ra các bình luận, đánh giá về sản phẩm. Điều này thể hiện rõ nét sự tác động qua lại giữa những người mua với nhau. Họ tham khảo thông tin từ người dùng khác và cung cấp thông tin để người khác tham khảo.
Triển vọng về thị trường căn hộ tiếp tục được đánh giá tốt, và ấm lên trong những quý vừa qua. Lượng giao dịch tăng tiếp tục tăng cao trong khoảng 1 năm trở lại. Đặc biệt, lượng căn hộ giao dịch quý 2/2015 tại TP.HCM tăng gấp đôi so với quý 2/2014. Đây là lượng giao dịch cao nhất tại TP.HCM trong 4 năm qua. Theo đánh giá chung của nhiều chủ đầu tư bất động sản, nhiều chính sách mới trong Luật Nhà ở và Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ 1/7 mới đây sẽ “kéo” người mua nhà quay lại thị trường. Cùng với người mua nhà ở có nhu cầu thực, hiện nay số nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường đang tăng lên, điều này đã góp phần “làm nóng” thị trường.
1. Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh:
Về nguồn cung: Tính đến quý 2/2015, 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu chào bán mới khoảng 9.700 căn hộ, tăng 138% theo năm. Nguồn cung mới từ phân khúc trung và cao cấp tăng mạnh. Giai đoạn 2015 – 2017, dự kiến thị trường sẽ tiếp nhận khoảng 70.100 căn hộ từ 102 dự án tương lai cũng như hiện hữu, quận 9 là nguồn cung trọng điểm.
Về lượng cầu: số lượng căn hộ bán đạt mức cao với 5000 căn trong quý 2/2015. Quận 2 và quận Bình Thạnh dẫn đầu thị phần.
Về giá: Giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng với mức tăng theo quý mạnh hơn. Trong quý 1/2015, nhiều dự án có mức tăng giá lên đến 5-6%. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng trên diện rộng, với số căn hộ có giá tăng chiếm đến hơn 75% tổng cung thứ cấp.
2. Thị trường căn hộ tại TP. Hà Nội
Về nguồn cung: Tính đến quý 2/2015, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội khoảng 121.400 căn từ 199 dự án đã bán hết và 82 dự án đang mở bán. Lượng căn hộ mở bán mới trong quý 2/2015, đạt hơn 6.100 căn, giảm so với 7.700 căn được bán vào quý 1. Các phân khúc giá thấp vẫn chiếm lĩnh thị trường nhưng thị phần các căn hộ này đã suy giảm so với hai năm trước. Lượng hoàn thành trong 3 quý tới dự báo đạt hơn 21.000 căn, với 80% trong số đó đã được mở bán vào năm 2012 hoặc sớm hơn.
Về lượng cầu: Lượng bán vào quý 1/2015 tăng 30% so với quý 4/2014, đạt 5.800 căn – gần 50% lượng bán của cả năm 2014. Đến quý 2/2015, lượng bán hơn 4.600 căn, giảm 18% theo quý. Xu hướng mua/bán sỉ căn hộ tăng đáng kể. Tỷ lệ bán thành công trong các đợt mở bán mới tại quý 1/2015 đạt 72%, cao hơn con số 65% trong quý 4/2014 và tỷ lệ 58% cho cả năm 2014.
Về giá: Trong quý 1/2015, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, với mức tăng mạnh nhất thuộc về phân khúc trung cấp, tăng 2,2% so với quý 4/2014. Trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục đà tăng từ quý 2/2014, với mức tăng trong quý 1/2015 cao hơn đáng kể so với quý trước, đạt 1,7%. Giá giảm ở các dự án đã đi vào hoạt động từ lâu, xuất phát từ sự cạnh tranh của các dự án mới hoàn thiện trên thị trường sơ cấp, với nhiều chiết khấu và phương thức thanh toán ưu đãi hơn.
II. Người Mua Căn Hộ
1. Quá trình mua căn hộ
a) Khám phá
Bước khám phá hay định hình nhu cầu, kéo dài khoảng 15 – 24 tháng, bắt đầu từ khi người mua lần đầu tiên nghĩ về việc mua một căn hộ. Nhu cầu mua có thể xuất phát từ mong muốn cá nhân như không gian sống yên tĩnh hơn, diện tích rộng hơn hoặc từ một sự kiện cuộc sống như thay đổi nơi làm việc, có con hoặc về hưu. Đây là giai đoạn người mua nhận biết về những lựa chọn sẵn có, những lựa chọn phù hợp và định hình nhu cầu của mình rõ ràng hơn.
Điều người mua suy nghĩ:
- Bây giờ có phải là thời điểm tốt để mua?
- Khu vực (địa lý) nào tôi nên xem xét?
- Loại căn hộ nào phù hợp với nhu cầu của tôi và tôi muốn mua?
- Tôi cần biết thông tin và xu hướng gì?
- Chưa muốn gặp đại lý.
Trước khi có Internet, giai đoạn định hình rất khó khăn, giới hạn và không hiệu quả do thiếu thông tin. Do đó, người mua thường liên lạc với đại lý trong giai đoạn này. Ngày nay, hơn 60% người mua sử dụng trang tìm kiếm như Google.com, truy cập hàng chục website để xem xét giá, vị trí, hình ảnh căn hộ và cảnh quan xung quanh. Giai đoạn này người mua nỗ lực tìm kiếm thông tin nhưng họ muốn tự tìm kiếm thay vì gặp gỡ đại lý.
b) Tìm kiếm online
Bước tìm kiếm online hay xác định khu vực và đại lý, kéo dài khoảng 3 – 7 tháng, bắt đầu khi người mua giảm đột ngột số lượng căn hộ tiềm năng và tìm kiếm thông tin chi tiết về môi trường xung quanh căn hộ như giao thông, trường học, đời sống dân cư,…và đặc tính căn hộ như diện tích, số lượng phòng.
Điều người mua suy nghĩ:
- Căn hộ nào tôi đủ điều kiện mua trong khu vực tôi muốn?
- Có những lựa chọn tài chính nào cho căn hộ này?
- Dân cư, trường học, bệnh viện,…quanh đây như thế nào?
Kết thúc giai đoạn này, người mua ra quyết định về khu vực và xác định rõ loại căn hộ nào họ muốn cùng với một danh sách ngắn với một vài lựa chọn. Họ có nhiều thông tin, động lực mua sắm mạnh mẽ và tiến hành liên hệ với đại lý để giúp đỡ họ đánh giá lựa chọn và thực hiện giao dịch.
c) Đánh giá
Bước đánh giá, kéo dài khoảng 1 – 3 tháng, bắt đầu từ khi người mua liên hệ với đại lý cho đến khi ra quyết định mua. Trong bước này, người mua muốn đi tham quan căn hộ cùng với đại lý, nhận biết rõ ràng các vấn đề liên quan như: sở hữu, tài chính, thủ tục, quá trình giao dịch, dịch vụ đi kèm.
Điều người mua nghĩ:
- Đại lý đã từng bán bao nhiêu căn hộ trước đây?
- Đại lý biết rõ khu vục quanh căn hộ như thế nào?
- Đại lý có những mối quan hệ để công việc diễn ra dễ dàng?
- Đại lý có những lời khuyên nào dựa trên số tiền và nhu cầu của tôi?
Kết thúc bước này thường kèm theo những lời hứa hẹn giao dịch. Những yếu tố ảnh hưởng đến chọn lựa đại lý giao dịch gồm: ấn tượng; trung thực và đáng tin; hiểu biết về khu vực xung quanh; danh tiếng.
d) Giao dịch
Quá trình người mua thương lượng, nhận lời khuyên, hướng dẫn và thực hiện giao dịch với đại lý, khoảng 20 – 30 ngày. Trong bước này, người mua vẫn tích cực tìm kiếm thông tin về căn hộ, đặc biệt là xem xét/so sánh giá qua Internet.
Điều người mua nghĩ:
- Quá trình giao dịch như thế nào? Có những điểm quan trọng gì?
- Chúng tôi phải và nên trả tất cả bao nhiêu cho căn hộ này?
- Có người mua nào khác đang muốn mua căn hộ này?
- Liệu có gì bất trắc không? Tôi có mất tiền đặt cọc?
- Bao lâu sau khi giao dịch tôi có thể chuyển đến?
2. Vai trò của Internet
Theo khảo sát người tiêu dùng trực tuyến Việt Nam, từ dưới 44 tuổi, của Google 2015, Internet đóng vai trò sau trong các giai đoạn mua (và thuê) bất động sản:
So với các sản phẩm khác, nhận biết của người mua về sản phẩm bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi trải nghiệm quá khứ hơn nhưng bị ảnh hưởng rất mạnh từ quảng cáo và kết quả từ quá trình nghiên cứu. Trong buổi đầu, người mua sử dụng Internet để tìm kiếm ý tưởng mua (19% người mua online), thường là để giải quyết một nhu cầu nào đó. Ví dụ: xem xét khu vực địa lý, các dự án hiện tại và tương lai,...Sau khi định hình rõ ràng nhu cầu và tìm thấy những giải pháp phù hợp với nhu cầu của mình, người mua tiến hành xem xét bất động sản sâu hơn, đồng thời, khám phá các bất động sản liên quan (47%). Trong giai đoạn đánh giá, Internet được sử dụng để so sánh các lựa chọn với nhau (40%), như so sánh tính năng sản phẩm, giá, chính sách đi kèm,…tìm kiếm bài đánh giá, quan điểm hay lời khuyên từ người dùng khác (52%) và chuẩn bị thực hiện giao dịch (79%) như tìm kiếm địa điểm/chỉ đường, thông tin liên hệ…Nhu cầu nghiên cứu kéo dài đến sát lúc giao dịch. Có đến 21% người mua tiếp tục nghiên cứu bất động sản chỉ vài giờ trước khi mua. Đa phần (76%) người mua nghiên cứu online trước khi mua, nguồn thông tin phổ biến là trang tìm kiếm (74%), mạng xã hội (36%), website đại lý/nhà môi giới (33%) và phần lớn (57%) giao dịch offline được bắt đầu từ Internet. Tại giai đoạn giao dịch, có khoảng 17% người giao dịch qua Internet. Sau khi mua, đến 40% người mua chia sẽ trải nghiệm qua qua mạng xã hội và 23% đưa ra các bình luận, đánh giá về sản phẩm. Điều này thể hiện rõ nét sự tác động qua lại giữa những người mua với nhau. Họ tham khảo thông tin từ người dùng khác và cung cấp thông tin để người khác tham khảo.
Trích nguồn moore.vn
tin mới cập nhật
Điều gì tiếp theo cho các thị trường đang phát triển? 09:16 SA | 14.03.2018
Người khổng lồ bí ẩn đứng sau các thương vụ đầu tư vào thương mại điện tử Việt Nam 09:52 SA | 01.02.2018
Thị trường căn hộ 09:17 SA | 05.08.2016
Cà phê chuỗi tại Việt Nam: Sự bùng nổ của các thương hiệu cao cấp trên social media 02:10 CH | 04.04.2016
B2C E-commerce: Người dùng và hoạt động quảng cáo trực tuyến 05:21 CH | 01.04.2016
Online Tour Booking: Người dùng và hoạt động quảng cáo trực tuyến 04:55 CH | 01.04.2016
